近年来，许多房地产开发商为了能与拆迁户达成拆迁协议，竟然出现了“一房两嫁”的现象。许多拆迁户去办理安置房交付手续时，却发现自己当初选好的安置房，已经分给了其他拆迁户。
问题出现后，拆迁户找到相关部门解决或者到基层法院诉讼。经过了解，此问题出现的大多数原因是由于开发商之间多次调换，或者开发商本身没有资质，借用其他公司的资质开发，开发后没有资金承建，转给其他建筑商，造成个别房源在已经被选走的情况下，又进行了二次分配。
对此，相关部门研讨了几套方案供尚未协调好的拆迁户选择，包括调整到相同面积大小的其它楼层，或者给予被拆迁户现金赔偿，但许多被拆迁户不愿调换其它楼层的房子，也不要求现金赔偿。
本人现结合法院工作实际，从萌芽状态根除“一房两嫁”，对确保《物权法》中预告登记制度的认识与各位同行作一个交流和探讨。
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。
一、预告登记的适用范围
预告登记主要对没有取得物权的不动产进行登记，《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记房屋状态既可以是期房，也可以是现房；登记对象不仅包括房屋同时也包括建筑物、构筑物；登记的权利来源证明既可以买卖协议也可以其它不动产如抵押权协议。根据《房屋登记办法》第六十七条规定，预告登记具体范围包括：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其它情形。
二、预告登记的条件
《房屋登记办法》体现了“自愿申请”的原则，引起物权变动的基础法律关系必须有双方当事人契约在先。预告登记也不例外，必须同时具备以下条件：1、当事人已签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；2、当事人已签订预告登记的约定，该约定既可以体现在买卖房屋或者其他不动产物权的协议中，也可以另行签订。
三、预告登记法律作用
预告登记实质作用在于限制现实登记权利人行使处分权，保障预告登记权利人的合法利益，具有排斥后来的物权变动效力。具体主要起到以下三个方面的作用：
一是保全作用：预告登记后，原权利人一旦违背预告登记而加以变更，其行为无效，从而使买受人的请求权得以保全。
二是限制出卖人的处分权：预告登记后，出卖人不可以随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。
三是产生买受人优先购买的效力：预告登记虽然不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力。通过预告登记，使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权(即债权物权化)。
四、预告登记的失效情形
立法的本意是追求正义与公平，预告登记其目的是赋予其预告登记的请求权以物权效力，当符合一定条件时，如果预告登记权利人怠于行使权利，必将造成给现实登记的权利人带来不方便，有悖于民法公平原则。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记失效有两个条件：(一)债权消灭。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议是预告登记的前提条件，当上述协议因履行完毕、解除或被判无效等原因致使债权消灭时，预告登记因此失去前提条件，其存在也就没有必要。(二)自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请不动产登记，预告登记失效。
据此规定，笔者认为，以拆迁安置协议为依据进行预告登记符合预告登记的法律特性，可以将其纳入预告登记的适用范围。协议的权利人一般为被拆迁人，其相对人安置方(拆迁人)为义务人。协议的内容涉及被拆迁人将来安置的房屋坐落及产权归属。通常情况下。签订协议时，由于被拆迁房屋尚未拆除。安置被拆迁房屋也尚未修建完成，被拆迁人为避免安置方(拆迁人)将双方协议安置的房屋安置给其他人或向第三人出卖，为保障将来取得房屋所有权，协议内容同样以约定进行预告登记。因此，这份协议也满足“或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的规定。同样地，该种形式的预告登记满足其保全效力、保存顺位的效力和破产保护的效力。一般情况下，协议的双方存在对房屋结算金额补差的问题，这时，双方可依约定按照“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未登记的，预告登记失效。”的规定，使其预告登记自然失效；如果双方协议中没有关于债权的条款，则适用于“自能够进行不动产登记之日起三个月内未登记的，预告登记失效”的情形。
这样，在一定程度上可以防止“一房两嫁”问题的发生，并在保护预告登记权利人的合法权益方面也发挥了积极的作用，对维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。
